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寫字樓市場仍是深圳物業投資最活躍板塊

雖然深圳寫字樓市場空置率上升且租金下降,但在機構眼中,其投資價值仍然具備。

“深圳是大灣區發展規劃中的核心城市,經濟增長快、新興產業崛起,深圳的房地產市場已具備成為國際機構投資者下一個門戶城市的條件。”高力國際資本市場及投資服務部華南區董事林楚洲指出。

他認為,“大灣區的發展和當前國內資金緊縮是國際投資者進入中國新門戶城市深圳的最好時機,隨著越來越多的外國機構投資者進入深圳,大宗交易市場的活躍度也將在未來幾年內增加,迎來整棟投資新機遇 。”

高力國際中國區估價及咨詢部執行董事賀志蓉對記者表示,寫字樓市場仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。

外商投資中國房地產,通常采取收購商業或住宅發展用地,然后開發物業出租或者出售;或收購已開發物業,以此產生租金收入這兩種投資方式。

然而,無論是哪種,深圳寫字樓當下的市場情況均存在頗大的不確定性,使投資者在決策前多了一些躊躇。

今年一季度,深圳甲級寫字樓空置率繼續上升,供應量大但吸納量不足,租戶主動撤離或縮小租賃面積,福田中心區多個寫字樓租金出現跳水。

林楚洲表示,“2018年下半年,我們觀察到一些公司從福田CBD撤離,金融公司開始在傳統的科技公司南山占據一席之地,平均租金節省22%,科技公司正在遷往寶安區,這是一個新興市場,租金比市場平均水平低15%。”

即便市場如此,但投資界依然認為深圳寫字樓是最受歡迎的投資標的。

深創投不動產基金管理公司投資部總監江南告訴記者,“資本在不同階段的資本表現不一樣,譬如說孵化階段、投資階段,適合不同投資機構,但整體還是要看資本化率和NOI。”

資本化率是房地產年租金收益與其價值或者價格的百分比,近似收益率。

第一財經了解到,在辦公樓大宗成交中,資本化率是個重要的參照指標。外資在做項目收益率模型時,往往會與國際大都市對比。

賀志蓉表示,中國投資市場總體穩定,資產價值水平仍處于較堅挺的水平,一線城市的優質甲級寫字樓凈資本化率為3%-4.5%,高于東京、柏林等城市。

受多重因素影響,深圳甲級寫字樓租賃市場增速放緩,2018年全年租金增速為-0.6%。林楚洲認為,“2018年-2021年,我們預計深圳的新供應量將超過600萬平,其中超過一半在前海,2019年空置率將暫時升高至29%。”

不過他對后市依然有信心,“前海雖擁有深圳最大的新增供應,超過200萬平方米,但大部分將被業主留作自用。作為深圳未來的CBD,預計隨著新基建的建成,收益率會逐步提高,投資者可以期待較長期的資本增值。而深圳全市過剩的庫存將很快被市場消化,我們預計未來五年深圳寫字樓平均租金將繼續穩步上升,每年約5%。”

整體而言,林楚洲認為,目前是深圳寫字樓市場迎來整棟交易的機遇。而目前在國內,物業整售、大宗交易往往出現折價。

博時資本風控合規部高級風控經理劉玄告訴記者,“國內買整宗物業打折偏低,不管保險還是信托,很多投資機構沒有長期的運營團隊,它們的資金都有時限,要預留風險空間和收益空間,所以價格上不去,而國外的資金期限時間能拉得比較長。”

林楚洲表示,商業物業投資和住宅不一樣,住宅買來還能自己住,但國內基金無法做到這一點,它們大部分的期限是3-5年,最長7年,就一定要退出。


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